La fianza constituye una garantía obligatoria en todo contrato de arrendamiento urbano conforme establece el art.36 de la LAU 29/1994, que da lugar a numerosas cuestiones, precisamente el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, en cuanto a las medidas para arrendamientos de local por COVID-19, contempla la posibilidad de compensar la misma ante la falta de pago de la renta. ¿En qué casos procede? ¿El arrendador se puede oponer a este uso previsto en el art.2 del RDL 15/2020?
Utilización de la fianza para paliar efectos del COVID-19
- ¿Procede el uso de la fianza en un arrendamiento de local siendo el arrendador un gran tenedor?
La imputación de la fianza que prevé el art. 2, apdo. 2, del Real Decreto-Ley 35/2020, de 21 de abril, curiosamente solamente se refiere a los «otros arrendamientos para uso distinto al de vivienda», es decir, para los arrendadores no grandes tenedores, lo que excluye, en principio, los arrendamientos del art. 1 referidos a grandes tenedores.
Además, parte del acuerdo entre las partes, lo que imposibilitaría que, no existiendo este, pudiera disponerse de la fianza a estos efectos.
En cualquier caso, habría que comprobar cómo se comportan los organismos de las comunidades autónomas depositarios de las fianzas a fin de permitir que se dispongan de las mismas.
- ¿Cabe compensar el pago de la renta con la fianza, siendo el arrendador no gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda?
El RDL 35/2020, de 26 de enero establece en el art.1 que el arrendatario podrá solicitar la reducción de renta o moratoria en el pago siempre que se trate de arrendador, una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Pero el art.2 «Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda» amplia esta posibilidad si el arrendador es «distinto de los definidos en el artículo 1, y si cumple los requisitos previstos en el artículo 3», en este caso el arrendatario también podrá solicitar antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
- ¿El arrendador se puede oponer al uso de la fianza tal como prevé el art.2 del RDL 15/2020?
Nos encontramos ante el caso de un arrendador no gran tenedor, por tanto, sin aplicación automática de la moratoria del art. 1 RDL 35/2020, que no ha querido negociar ni esta ni la reducción de alquiler.
El arrendatario se ha visto afectado por suspensión de la actividad del local y pretende hacer uso de la fianza, tal como señala el art. 2, apdo. 2, y la duda está en si el arrendador se puede oponer o está obligado a ello.
El citado art. 2 dice «exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere…», por lo que entendemos que debería existir acuerdo entre las partes para que, por lo menos, el organismo competente permitiera disponer de la fianza depositada.
Ahora bien, el arrendatario debería remitir un burofax al arrendador en el que, además de pedirle una reducción o moratoria, le solicite que disponga de la fianza a estos efectos, y consideramos que esto debería ser suficiente para desestimar, por ejemplo, una demanda de desahucio por este motivo, aunque después el arrendatario tiene que ser consecuente y reponerla en plazo.
Además, también sería recomendable que tome la iniciativa y acuda al procedimiento judicial solicitando la aplicación de la cláusula rebus.
- ¿Cabe asimilar «otras garantías del arrendamiento» a la fianza que señala el RDL 15/2020?
Esta cuestión aparece regulada en el RDL 35/2020, para los arrendamientos de local de negocio, únicamente en el art. 2, apdo. 2, para los arrendadores que no sean grandes tenedores, empresas o entidades públicas de vivienda.
A efectos de disponer de la fianza por cualquiera de las partes para el pago total o parcial de la renta, la remisión se hace al art. 36 LAU 29/1994, por lo que surge la cuestión de si también podría aplicarse a otras garantías del arrendamiento que se establecen en este mismo precepto de la LAU.
Nuestro criterio es que se refiere al citado art. 36 en general, por lo que quedan incluidas todas las garantías, como podría ser un aval. Otra cuestión es la dificultad en la práctica para beneficiarse de esta medida, pues nos consta que muchas entidades bancarias están poniendo inconvenientes para ejecutar los avales solicitados. Por otra parte, ante la petición del arrendador de las fianzas depositadas en un organismo, basada en esta nueva normativa del RDL, existe el problema de que los mismos se niegan a la devolución alegando que, si en el contrato de arrendamiento existen otras garantías pactadas, primero se utilice este mecanismo y después se acuda a la fianza. Es decir, solo se entrega en defecto de otras garantías.
Fuente: Editorial Sepin