La fiança constitueix una garantia obligatòria en tot contracte d’arrendament urbà conforme estableix l’art.36 de la LAU 29/1994, que dona lloc a nombroses qüestions, precisament el Reial Decret llei 15/2020, de 21 d’abril, pel que fa a les mesures per arrendaments de local per COVID-19, contempla la possibilitat de compensar la mateixa davant la falta de pagament de la renda. En quins casos procedeix? ¿L’arrendador es pot oposar a aquest ús previst en l’art.2 de l’RDL 15/2020?
Utilització de la fiança per pal·liar l’efecte de l’COVID-19
- Procedeix l’ús de la fiança en un arrendament de local sent l’arrendador un gran tenidor?
La imputació de la fiança que preveu l’art. 2, apt. 2, de el Reial decret llei 35/2020, de 21 d’abril, curiosament només es refereix als “altres arrendaments per a ús diferent al d’habitatge”, és a dir, per als arrendadors no grans tenidors, el que exclou, en principi, els arrendaments de l’art. 1 referits a grans tenidors.
A més, part de l’acord entre les parts, el que impossibilitaria que, no existint aquest, pogués disposar de la fiança a aquests efectes.
En qualsevol cas, caldria comprovar com es comporten els organismes de les comunitats autònomes dipositaris de les fiances per tal de permetre que es disposin de les mateixes.
- ¿Cal compensar el pagament de la renda amb la fiança, sent l’arrendador no gran tenidor, empresa o entitat pública d’habitatge?
El RDL 35/2020, de 26 de gener estableix en l’art.1 que l’arrendatari pot sol·licitar la reducció de renda o moratòria en el pagament sempre que es tracti d’arrendador, una empresa o entitat pública, o un gran tenidor, entenent per tal la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2.
Però l’art.2 “Altres arrendaments per a ús diferent de l’habitatge” àmplia aquesta possibilitat si l’arrendador és “diferent dels definits a l’article 1, i si compleix els requisits que preveu l’article 3”, en aquest cas l’arrendatari també podrà sol·licitar abans de el 31 de gener de 2021, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per ambdues parts amb caràcter voluntari.
- ¿L’arrendador es pot oposar a l’ús de la fiança tal com preveu l’art.2 de l’RDL 15/2020?
Ens trobem davant el cas d’un arrendador no gran tenidor, per tant, sense aplicació automàtica de la moratòria de l’art. 1 RDL 35/2020, que no ha volgut negociar ni aquesta ni la reducció de lloguer.
L’arrendatari s’ha vist afectat per suspensió de l’activitat de el local i pretén fer ús de la fiança, tal com assenyala l’art. 2, apt. 2, i el dubte està en si l’arrendador es pot oposar o està obligat.
El citat art. 2 diu “exclusivament en el marc de l’acord a què es refereix …”, de manera que entenem que hauria d’existir acord entre les parts perquè, almenys, l’organisme competent permetés disposar de la fiança dipositada.
Ara bé, l’arrendatari hauria de remetre un burofax a l’arrendador en el qual, a més de demanar-li una reducció o moratòria, us demani que disposi de la fiança a aquests efectes, i considerem que això hauria de ser suficient per desestimar, per exemple, una demanda de desnonament per aquest motiu, encara que després l’arrendatari ha de ser conseqüent i reposar-la en termini.
A més, també seria recomanable que prengui la iniciativa i acudeixi a el procediment judicial sol·licitant l’aplicació de la clàusula rebus.
- ¿Cal assimilar “altres garanties de l’arrendament” a la fiança que assenyala el RDL 15/2020?
Aquesta qüestió apareix regulada en el RDL 35/2020, per als arrendaments de local de negoci, únicament en l’art. 2, apt. 2, per als arrendadors que no siguin grans tenidors, empreses o entitats públiques d’habitatge.
A l’efecte de disposar de la fiança per qualsevol de les parts per al pagament total o parcial de la renda, la remissió es fa a l’art. 36 LAU 29/1994, per la qual cosa sorgeix la qüestió de si també podria aplicar-se a altres garanties de l’arrendament que s’estableixen en aquest mateix precepte de la LAU.
El nostre criteri és que es refereix a l’esmentat art. 36 en general, de manera que queden incloses totes les garanties, com podria ser un aval. Una altra qüestió és la dificultat en la pràctica per beneficiar-se d’aquesta mesura, ja que ens consta que moltes entitats bancàries estan posant inconvenients per executar els avals sol·licitats. D’altra banda, davant la petició de l’arrendador de les fiances dipositades en un organisme, basada en aquesta nova normativa de l’RDL, hi ha el problema de que els mateixos es neguen a la devolució al·legant que, si en el contracte d’arrendament ha altres garanties pactades , primer es faci servir aquest mecanisme i després s’acudeixi a la fiança. És a dir, només es lliura en defecte d’altres garanties.
Font: Editorial sepín